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云南日報(bào)截圖
{page}“城中村”改造，歷來都被視為城市建設(shè)中最難啃的一塊“硬骨頭”?？赦鶎幍禺a(chǎn)在與龍?jiān)骸⑸戏宕宓氖着疬w戶協(xié)商時(shí)，為何那么快就簽約完畢？記者心中產(chǎn)生了一個(gè)巨大的問號。
剛巧，海源社區(qū)2月26日組織村民們召開“五華區(qū)西北三環(huán)閉合工程征地拆遷實(shí)施細(xì)則”宣傳動(dòng)員大會(huì)，怡寧地產(chǎn)也會(huì)參與到這新一輪更大規(guī)模的拆遷安置工作之中，以產(chǎn)權(quán)置換的方式，推出了每平方米2980元的超低價(jià)格產(chǎn)品，配合政府的拆遷、安置工作。記者決定從關(guān)注這次動(dòng)遷會(huì)入手，細(xì)細(xì)地了解一下村干部和地產(chǎn)公司究竟是怎么跟村民做工作的。
西三環(huán)拆遷：動(dòng)遷+簽約只有22天
今年2月23日，五華區(qū)黑林鋪街道辦事處三環(huán)閉合工程征地拆遷工作領(lǐng)導(dǎo)小組，給所轄的社區(qū)村委會(huì)以及相關(guān)單位發(fā)去了一份蓋有公章的征地拆遷時(shí)間表。表上規(guī)定征地拆遷工作的動(dòng)遷階段為2月23日—3月1日；從3月2日開始到16日，就要與被拆遷的農(nóng)戶簽訂合同；3月17日—4月15日，則進(jìn)入搬遷、驗(yàn)房、付款、拆除環(huán)節(jié)。
此表“雷厲風(fēng)行”的作派，與“城中村”改造工程如出一轍。22天的時(shí)間要說動(dòng)600多戶人順利簽約，一個(gè)月之內(nèi)要把該片區(qū)為三環(huán)讓路的378棟房子拆完——這真的能辦到嗎？
昆明市黑林鋪辦事處海源社區(qū)黨總支部委員會(huì)的胡昭海書記，李紹告主任，給記者的答復(fù)是：“不能也得能。”
自去年投入“城中村”改造工作以來，這兩位在海源社區(qū)服務(wù)10年的基層干部，已多次領(lǐng)教了市、區(qū)、街道辦事處各級政府的決心與魄力。一如省委常委、昆明市委書記仇和曾說過的那樣：“想得到的不一定辦得到，但想不到的永遠(yuǎn)辦不到，看準(zhǔn)的事情，砸鍋賣鐵也要做到。”
除了來自上級政府的支持，胡昭海心中還有一顆“定心丸”，那就是在村民同意簽訂拆遷合同前的半年中，深入龍?jiān)?、上峰村的家家戶戶，給千余村民反復(fù)做“城中村”改造動(dòng)員工作時(shí)累積下的寶貴經(jīng)驗(yàn)。
“去年，我們海源社區(qū)黨總支部共28名村干部，在黑林鋪街道辦事處的指導(dǎo)下，不計(jì)時(shí)限、不計(jì)次數(shù)、不計(jì)地點(diǎn)，仔細(xì)地給上千個(gè)村民做拆遷政策宣講工作。我們被罵過、被拍過桌子、被幾十人圍著不停地提問過，最終，村民不再擔(dān)心拆遷改造后日子不如現(xiàn)在了，也愿意相信政府和企業(yè)所勾畫的美好藍(lán)圖了。”胡昭?；貞浀?。據(jù)記者了解，在龍?jiān)?、上峰村的首?ldquo;城中村”拆遷改造工作中，沒有出現(xiàn)一例上訪事件，更沒有出現(xiàn)任何過激的舉動(dòng)。
當(dāng)?shù)馗刹烤烤箍偨Y(jié)出怎樣一番經(jīng)驗(yàn)，與拆遷戶展開行之有效的溝通呢？
村官動(dòng)遷：動(dòng)之以情+細(xì)算明賬
讓我們再次回到2月26日剛舉行的“五華區(qū)西北三環(huán)閉合工程征地拆遷實(shí)施細(xì)則”宣傳動(dòng)員大會(huì)現(xiàn)場。會(huì)議分上午9時(shí)半和下午1時(shí)半兩場，針對不同的村小組分別舉行。無論上午還是下午，村民們大多是全家總動(dòng)員，可容納300人的報(bào)告廳被擠得滿滿當(dāng)當(dāng)。
會(huì)上，政府工作人員就此次西北三環(huán)閉合的路線、拆遷工作細(xì)則、給予被拆遷戶的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等作出詳細(xì)解說。上午的會(huì)議結(jié)束后，大約有2/3的村民散去了，仍有1/3的村民圍住宣講人員搶著說明自家的特殊情況或詢問更多問題。這樣的咨詢大概又進(jìn)行了半個(gè)多小時(shí)，不停忙著答問的胡昭海喝完了兩瓶礦泉水，盡管嗓子仍然發(fā)干，嘴角卻一直掛著耐心的微笑。“我們面帶微笑，群眾才能覺得安心。”一位宣講干部如是說。
參與該片區(qū)拆遷安置工作的怡寧地產(chǎn)總經(jīng)理?xiàng)钗膽?yīng)告訴記者：“像這樣的拆遷動(dòng)員大會(huì)，半年多來在海源社區(qū)龍?jiān)骸⑸戏宕逡呀M織過10多次了。每一次，黑林鋪辦事處領(lǐng)導(dǎo)以及海源社區(qū)居委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)都會(huì)到場支持。五華區(qū)城建局、社保局、房管局、醫(yī)保中心等單位，也多次前來召開政策宣講大會(huì)，回答村民們最關(guān)心的醫(yī)保、社保、城市低保等問題，解決大家的后顧之憂。”
光召開動(dòng)遷大會(huì)還不夠，想要村民們?nèi)媪私庹撸刹總冞€得一家一戶地反復(fù)深入去宣傳，并設(shè)立長期咨詢點(diǎn)以供大家隨時(shí)提問。這項(xiàng)工作量大且時(shí)間緊，一位村干部坦言，就連年邁的老母親住院一個(gè)多月，他都只去看過兩次：“群眾不理解拆遷政策時(shí)，對我們發(fā)火我不感到委屈。但老母親病了卻無法抽時(shí)間盡孝道，我很內(nèi)疚。”據(jù)了解，這位村官的老父老母，盡管心中也有顧慮，又重病在身，卻還是率先響應(yīng)號召與政府簽訂了拆遷協(xié)議。
光宣講政策也不行，老百姓向來崇尚“眼見為實(shí)”，光靠空洞的說教是無濟(jì)于事的，一如仇和書記所主張——最好的辦法是讓發(fā)生在人們身邊的賺錢效應(yīng)，激活他們內(nèi)心深處潛在的創(chuàng)富愿望和智慧。于是，在深入農(nóng)戶宣講調(diào)研的過程中，干部們替每家拆遷戶都好好算了一筆賬，為他們選擇盡可能充分享受政策福利的拆遷補(bǔ)償方案。采訪過程中，記者在黑林鋪街道辦事處就領(lǐng)略了一把動(dòng)遷干部的算賬風(fēng)采：西三環(huán)動(dòng)遷大會(huì)前，怡寧地產(chǎn)把次日要發(fā)給村民們的賠償方案表拿給該辦事處鄭云書記審核。一兩分鐘后，鄭云就指出了表格中有計(jì)算錯(cuò)誤之處，還提出不少優(yōu)化建議，以便老百姓一目了然。記者在鄭云的記事本上發(fā)現(xiàn)，其實(shí)他早就畫過這個(gè)表格的草圖了。“自己不把政策吃透，老百姓就更看不透了。”鄭云解釋道。
開動(dòng)員大會(huì)，深入一家一戶宣講，為拆遷戶充分享受政策而算賬——在長期的一線動(dòng)遷工作中，村干部和街道辦事處的工作人員，總結(jié)出了這套行之有效的“三步走”策略。
而貫穿于“三步走”策略中的，是誠懇的態(tài)度。“每次展開動(dòng)遷宣講前，我們都反復(fù)提醒要‘打不還手，罵不還口’。”胡昭海又強(qiáng)調(diào)說，“我們海源社區(qū)鄉(xiāng)風(fēng)一直很文明，從沒有村民對我們有過激行為。有的人一時(shí)發(fā)發(fā)火，我們也能理解。其實(shí)，發(fā)泄完之后，他們心里也不好受，畢竟這么多年鄉(xiāng)里鄉(xiāng)親的，大家感情都蠻好，信任基礎(chǔ)很牢靠。”
以情動(dòng)人+明賬細(xì)算，最終幫助村干部敲開了拆遷戶疑慮的心扉，也為后續(xù)快速簽訂拆遷協(xié)議鋪平了道路。
在采訪中，村干部和企業(yè)負(fù)責(zé)人還總結(jié)說，若只有好的溝通技巧和態(tài)度，卻沒有細(xì)致合理、深得民心的政策做強(qiáng)大后盾的話，龍?jiān)?、上峰村?ldquo;城中村”改造工作，不可能推進(jìn)得如此順利。
企業(yè)拆遷：政策是最好的靠山
城市的發(fā)展，老城的改造，離不開必要的拆遷，而拆遷者和被拆遷者理所當(dāng)然都有自己的利益。因此，兩者之間少不了利益摩擦與碰撞。如何盡可能地減少這種消耗戰(zhàn)？當(dāng)?shù)卣外鶎幍禺a(chǎn)都在不停地思考。
“我們趕上了好時(shí)候。剛開始籌備動(dòng)遷，政府就公布了《昆明市城中村改造征地拆遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)意見》（以下簡稱“《意見》”），這份文件讓我們在設(shè)計(jì)‘春城慧谷’的具體拆遷賠償方案時(shí)，獲益匪淺。”怡寧地產(chǎn)總經(jīng)理?xiàng)钗膽?yīng)感嘆。也是透過這份文件，怡寧地產(chǎn)讀懂了一種思路，形成了一個(gè)共識：“只有讓老百姓贏了，企業(yè)才能贏，片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也才能贏。”
據(jù)統(tǒng)計(jì)，龍?jiān)?、上峰村涉及首批拆遷的房屋中，產(chǎn)權(quán)面積最大的有500多平米，最小的有幾十平米，絕大多數(shù)產(chǎn)權(quán)面積剛好在300平米上下。楊文應(yīng)按產(chǎn)權(quán)500平米的拆遷面積給記者算了筆賬：出租房子是村民的重要收入，這一帶的租金大約為每月每間100元，若按10間計(jì)算，月租房收入為1000元。“城中村”改造后，開發(fā)商將與村民置換500平米中的300平米為小區(qū)商品房。假設(shè)住戶用120平米自住，剩下的180平米用于出租，按每間60平米來劃分，可算為三套出租房。依據(jù)目前周邊已建成的小區(qū)房出租水平，租金大約在400—500元，那么三套房就可收益1200—1500元的租金，月收入比原來有所提高。對于原產(chǎn)權(quán)面積中剩余的200平米，怡寧地產(chǎn)將按每平米900元給予補(bǔ)償。照此計(jì)算，拆遷前擁有500平米產(chǎn)權(quán)房的村民，拆遷改造后共計(jì)可獲得300平米的小區(qū)房和18萬元的補(bǔ)償款。
動(dòng)遷過程中，有村民對300平方米以外的剩余產(chǎn)權(quán)面積，只給每平米900元的補(bǔ)償費(fèi)有疑問，覺得比起該片區(qū)商品房的現(xiàn)行市場價(jià)偏低。怡寧地產(chǎn)在取得政府同意后，給村民們又算了筆賬：村民的房屋大多無需圖紙，也不打地基，蓋房時(shí)附近幾家人相互幫襯，連人工費(fèi)都不用怎么出，這些都與商品房的建蓋程序完全不同，建筑成本大約不會(huì)超過每平方米500元。核定拆遷賠償成本時(shí)，開發(fā)商已充分計(jì)算建筑成本，再把村民們的裝修成本也寬算至每平米400元，一并賠償。賬算得有道理，村民們也就不再無謂地比較而產(chǎn)生怨言了。
若原有產(chǎn)權(quán)面積不足300平米，又該怎么辦呢？開發(fā)商除兌換原有產(chǎn)權(quán)證同等房屋面積外，還將按每平米1200元的補(bǔ)償費(fèi)，賠付村民不足300平方米的剩余面積部分。由于此剩余面積多半并不曾建蓋，亦或?qū)儆诓荒苡?jì)數(shù)的違章加層，而開發(fā)商仍得按章補(bǔ)足賠償金，所以被形象地稱作“補(bǔ)空氣”。
從拆遷戶的立場來看，拆遷補(bǔ)償要解決他們眼下的生存問題，這是最起碼的要求。此外，他們一定還會(huì)為將來的長遠(yuǎn)發(fā)展而擔(dān)憂，就此，政府在《意見》中做了明確規(guī)定，企業(yè)也在具體落實(shí)中絲毫不敢馬虎。楊文應(yīng)介紹：“政府要求在拆遷改造后的社區(qū)內(nèi)，給每個(gè)村小組補(bǔ)償1000平米的商鋪，用于村民自主經(jīng)營，盈利所得用做集體收入分紅。”龍?jiān)骸⑸戏宕宓氖着疬w工作中涉及到5個(gè)村小組，在未來興建的“春城慧谷”中，怡寧地產(chǎn)已規(guī)劃預(yù)留下了5000平米的商鋪留作拆遷補(bǔ)償之用。“有人擔(dān)心我們會(huì)不會(huì)把位置不好的商鋪留給村民。其實(shí)，我們規(guī)劃要建一個(gè)3層樓的商業(yè)中心，定位于服務(wù)整個(gè)西市區(qū)。在這棟商業(yè)中心里，每個(gè)村小組都將擁有1—3層均等的1000平米商鋪，和用做市場租售的商鋪享有同等區(qū)位優(yōu)勢。”
針對未來小區(qū)交物管費(fèi)的問題，怡寧地產(chǎn)計(jì)劃：在回遷房中專劃片區(qū)形成獨(dú)立組團(tuán)供拆遷戶居住，村民可自發(fā)組織物管團(tuán)隊(duì)，自主展開管理。
……
村民的疑問千差萬別，但不論如何，有了政府公布的《意見》作大綱，具體的補(bǔ)償方案就有了合法依據(jù)，村民、企業(yè)、政府甚至整個(gè)城市片區(qū)發(fā)展的利益也得到了均衡保障。
在采訪中，楊文應(yīng)有一番深刻感悟：“仇和書記給‘城中村’改造制定的方針中，頭一條就是‘政府主導(dǎo)，市場運(yùn)作’。有了這個(gè)全新的好制度，再加上推出了深得民心的拆遷政策，才使得我們的工作跳出了過往單純靠企業(yè)力量改造‘城中村’時(shí)，必經(jīng)的、痛苦的長期膠著期。”
目前，海源社區(qū)龍?jiān)?、上峰村一期拆遷改造工作所涉及的村民，均已搬出了項(xiàng)目改造用地，拆遷安置房也已開始建蓋了。24個(gè)月之后，這里將矗立起一個(gè)占地200畝的新型小區(qū)，即將開建的西三環(huán)、海屯路等都將從這個(gè)小區(qū)旁經(jīng)過，帶給昆明西區(qū)一片新的城市化景象。